公寓适合单身女性自住吗?为什么?

公寓适合单身女性自住吗?为什么?公寓归根结底还是商业性质产品,因此更多遵循的是商业设计规范,这很大程度上影响了公寓的居住舒适度。特别公寓因为是商住两用,内部环境非常复杂,不适合单身的小姐姐居住。因此我不建议购买公寓进行居住。

居住缺陷1、公寓无法落户,无法享受教育、医疗方面的配套。

住宅最大价值就是落户,让你能融入这个城市,享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能,不能落户的房子注定就是过渡产品,注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住,因为你可以不落户,你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此,让你孩子享受不到城市优质教育配套。

居住缺陷2、公寓随着办公租户增多,生活环境逐步恶化。

根据我的调查:无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户,但发展到1-2年之后,整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主,投资客是追逐的就是回报率、租金,谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中,办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。

一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆,居住客户还是可以承受的,顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业,你晚上能睡着觉吗?隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候,你能忍住骚动的心吗?

因此随着办公客户逐步增多,公寓的生活环境无疑是逐步恶化的,这直接导致居住客户的流失。

居住缺陷3、不通燃气、商业水电,高物业费、使用成本居高不下。

公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户,购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

公寓产品全部都不可以通燃气的,这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决,但是公寓的水电都是商业用电,比民用电贵了一倍,与此同时还有高昂的物业费,这对居住客户更是一笔较大的负担,居住客户只有晚上回来,基本享受不到物业的服务,但却要和办公客户承担高昂的物业费。

我们来简单举个例子就清楚了:

电费:民用120元,商用360元

现在一二线城市民用电费采用的分时电价,单价在0.3元-0.5元每度,商业电费是0.9元-1.4元每度,公寓每户平均每月用电在200-400度之间,我们按照平均值来计算,民用电费:0.4元/度*300度=120元;商用电费:1.2元/度*300度=360元。

水费:民用48元,商用100元

现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨,商业水费大概是在4-6元每吨,公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算,民用水费:2.4元/吨*20吨=48元;商用水费:5元/吨*20吨=100元

物业费:民用100元,商用250元

现在一二线城市住宅物业费在2元每平米,商业物业费大概是在4-6元每平米,公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算,住宅物业费:2元/平米*50平米=100元;商用物业费:5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算:住宅物业使用成本加起来大概268元/月,公寓物业710元/月,同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

居住缺陷4、公寓居住舒适度差,无采光、小区无环境、无绿化。

公寓产品本质是商业项目,因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念,根本不考虑居住的舒适性。

首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高,只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型,北面户型一年四季没有阳光,东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的,开发商为了最大化排布物业,各栋楼栋之间距离非常近,公寓户型的阳光会被互相遮挡。

其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面,容积率偏高,因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境,没有中央园林,没有生活配套,没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。

最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便,公共配套设施使用频率多,例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰,没有私密性。

一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。


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